中國最大的房地產開發商恆大超過 3,000 億美元的債務即將違約，不過，近日恆大已先向中國投資者償還部分債券而能稍微喘口氣，但其市值在過去一年中已暴跌約 80%。而靠中國資金撐起的柬埔寨房市受恆大的影響程度仍未知，不過自武漢肺炎以來中國資金已經在撤出柬埔寨。另外，新加坡金融監管機構也開始審查三家新加坡銀行，質疑他們對恆大曝險過高。
過去幾週，專家們一直在思考恆大倒閉的可能，有人認為倒閉只是時間的問題而已。一位分析人士認為：「恆大的問題在於，這不是一件軼事，而是一種透過槓桿成長模式的結果，它（中國）試圖不惜一切代價透過鬼城（無人住的建案）、閒置的基礎設施和狂野的建設來誇大 GDP。」
柬埔寨也是如此，自 2010 年代初以來，柬埔寨已經見證了自己的房地產市場繁榮，這在很大程度上要歸功於中國的大量投資以及在債務飆升的支持下不惜一切代價進行的開發。多年來分析人士一直在警告柬埔寨房地產泡沫內爆的風險。甚至在疫情開始之前，在金邊或中國投資中心濱海城市施亞努（Sihanoukville）附近漫步，就會發現整座公寓都沒有一間是亮的。
房地產飆升的價格意味著大多數新建案對普通柬埔寨人來說太貴了，而當地也傳言，大部分房地產是由洗錢和腐敗撐起來的，也就是海外投資者將資金投入到一個也使用美元的國家，而柬埔寨在 2019 年巴賽爾反洗錢指數（Basel Anti-Money Laundering Index）中被列為全球第 16 大洗錢最嚴重的國家。自 2018 年以後，柬埔寨政府和當地人士也開始呼籲開發商專注於經濟實惠的建案，迎合當地買家，而不是海外投資者。但進展甚微，主要是因為開發商可以從中國投資者那裡獲得源源不絕的資金。
圖／Property Report @Property_Report
而對於中國地產業的崩潰，諮詢公司湄公河戰略管理夥伴（Mekong Strategic Partners）Stephen Higgins 說：「我不確定（柬埔寨恆大的財務危機）是否會傳染，但建造沒有人住、低品質公寓的商業模式需要停止。除了一些高品質的建案，我不會在金邊投資公寓。」柬埔寨合作與和平研究所（Cambodian Institute for Cooperation and Peace）高級研究員 Bradley J. Murg 說：「對於長期依賴中國在其房地產開發領域投資的柬埔寨來說，這種依賴無疑會在短期內造成明顯的負面溢出效應，從而影響國家經濟。」房地產商 CBRE 柬埔寨的總經理 James Hodge 認為恆大的困境不會對柬埔寨產生任何直接影響。畢竟恆大本身並沒有在柬埔寨投資。然而，由於中國人的房地產投資方式發生了變化，以及中國開發商面臨的壓力，柬埔寨市場已經感受到了這種壓力，這會產生一些影響。
由於疫情，中國房地產開發商在柬埔寨的活動已出現變化，許多人退出了柬埔寨建築市場。根據世界銀行的最新經濟動態，柬埔寨建築和房地產產業的外國直接投資金額已從 2019 年的 17.9 億美元下降到 2020 年的僅 1.4 億美元。而 James Hodge 也提到，柬埔寨的建案現在已開始大幅折扣，比之前的售價格低 30%，同時將代理商的佣金提高到 15%。James Hodge 說：「這些舉動部分是為了將他們的建案重新定位給當地買家，對他們來說，優惠的定價是（當地人）決定購買的關鍵因素。」
另一方面，James Hodge 指出，由於柬埔寨不被中國開發商視為核心市場，中國可能會傾向於退出柬埔寨，專注於仍留在中國的核心業務，而這可能也意味著其他中國投資者也會退出柬埔寨房地產市場，買家會減少。此外，中國本身也對投機性房地產開發的信貸可能會減少，恆大危機是否會影響柬埔寨房地產的因素相當複雜，因此恆大對柬埔寨的經濟有什麼影響還有待觀察。不過，中國對房地產市場的投資減少會削弱柬埔寨的建築業，這倒是柬埔寨經濟的重要部位。
另一個值得注意的部分是，柬埔寨房地產部門大部分債務難以估計，來自非官方貸款、家庭儲蓄以及開發商採取高風險銷售策略，甚至是建案開工前投資者就注入高額的訂金，種種因素均使得房市的資金流變得很複雜。世界銀行在 6 月份警告說：「必須繼續密切關注疫情前長期房地產繁榮，以及向建築業增加的信貸所帶來的脆弱性。」因此，留在柬埔寨的中國投資者可能會將資金投入到其他更安全的經濟領域，而房產的拋售可能會進一步壓低柬埔寨的房地產價格，使當地人更容易買房。整體而言，除了疫情的影響之外，恆大危機還可能會終結柬埔寨房產的過度投機。
除了柬埔寨之外，新加坡金融管理局近日要求貸方銀行提供相關曝險資訊，雖然恆大危機是發生在中國，但新加坡的三家銀行星展集團、華僑銀行和大華銀行都在中國和香港有業務。星展集團執行總裁高博德（Piyush Gupta）表示，星展銀行沒有對恆大曝險，也不認為這場危機會對東南亞銀行業造成系統性風險。新加坡財政部長黃循財表示，根據新加坡自己的評估，恆大對其他中國開發商的影響也將相當有限。黃循財說：「問題是（恆大危機）是否會對中國經濟產生更廣泛的溢出效應，我們正在密切關注，但總體而言，我們的評估仍然是中國經濟今年仍將強勁成長。」
參考來源：
2021/09/30 The Diplomat Could Evergrande’s Contagion Wreck Cambodia’s Property Sector?
2021/09/29 Bloomberg Singapore Questions Top Banks on Exposure to Evergrande Fallout
